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1、销售拿地整体下滑，央国企表现相对稳健

我们根据2022年销售金额规模，选取34家样本上市房企进行对比研究，不同类型房企间业绩明显分化。样本房企销售面积和金额同比降幅分别为34.1%和32.5%，整体表现弱于统计局口径数据，但相较于百强房企更加稳健，央国企表现优于行业。从拿地数据来看，2022年样本房企拿地面积和金额分别同比下降76.5%和54.4%，投资力度近乎腰斩，央国企、混合所有制和民企拿地金额分别同比下降33.7%、61.4%和83.1%，仅滨江集团(行情002244,诊股)和华发股份(行情600325,诊股)拿地面积和金额同比实现增长。我们认为销售边际回暖、房企资金修复和补货动力有望助力二季度核心城市土拍热度高增。

2、营收利润同比下降，盈利能力承压

31家样本房企的业绩整体营收同比下降7.1%，自2018年以来首次出现业绩下滑；归母净利润同比下降81.7%，建发国际、越秀地产、龙湖集团和万科归母净利润同比实现增长，地方国企整体业绩表现更加亮眼，民企整体归母净利润出现亏损，央国企表现相对优秀。2022年样本房企融资杠杆逐渐剥离，平均ROE转为负值。2022年31家披露业绩的样本房企整体毛利率为15.2%，整体销售净利率为3.2%，我们认为在市场复苏进程放缓及高价地未完全结转的情况下，2023年行业结算毛利率依然会有压力。2022年124家A股房企中存在资产减值损失的有103家，总资产减值损失和信用减值损失同比分别增长33%和39%，进一步侵蚀利润。

3、有息负债结构分化，房企债偿压力犹存

2022年31家样本房企有息负债规模总体增长3.3%，内部出现结构性分化，其中央国企和混合所有制企业分别同比增长15.2%、9.9%，民企同比下降19.0%。从样本房企总资产规模和有息负债规模来看，除滨江集团和绿城中国外，总资产增长的房企均为央国企，拥有较强的资金实力，未来市场率有望持续提升。2022年样本房企融资成本下降0.39个百分点至4.61%，其中央国企、混合所有制和民企分别为4.16%、4.54%和5.27%，房企债偿压力依旧，三道红线指标持续承压。

4、投资建议

2022年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势，但企业之间分化趋势也更加显著，央国企相比与民企而言，销售投资相对稳健，盈利能力领先行业。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。我们认为2023年在宽松政策和消费复苏预期下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：（1）保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、华发股份、建发股份(行情600153,诊股)、越秀地产等优质央国企；（2）万科A(行情000002,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。